--- title: "Договор с арендатором: что учесть руководителю по антитеррору" date: "2026-06-26" author: "Людмила Колчанова" tags: ["антитеррористическая защищённость", "договор аренды", "паспорт безопасности", "категорирование", "ответственность руководителя", "школа"] section: "Антитеррористическая защищённость: общие вопросы" domain: "Антитеррористическая защищённость" source: "https://atz-pro.ru/blog/dogovor-s-arendatorom-atz" --- ## Коротко: главное из статьи - Арендатор для антитеррористической защищённости не просто плательщик аренды, а отдельный фактор. Его люди, площадь и режим работы попадают в паспорт безопасности и входят в исходные данные категорирования объекта. - Люди арендатора считаются в общем количестве находящихся на объекте, и в рабочее, и в нерабочее время. Эти числа идут в исходные данные, по которым присваивается категория, а от категории зависит, какие меры защиты с вас потребуют. - Сведения об арендаторах это отдельная графа формы паспорта. Если арендатор не дал данные или они устарели, паспорт расходится с реальностью, и это может быть расценено как нарушение требований. - За антитеррористическую защищённость объекта, на который паспорт ведёт правообладатель, отвечает сам правообладатель, то есть руководитель. Это не делает арендатора субъектом ответственности по антитеррору автоматически, поэтому в договоре его обязанности нужно прописать прямо. - Штраф за нарушение требований идёт по статье 20.35 КоАП и по объекту-комплексу ложится на организацию-правообладателя и её должностное лицо. Чтобы арендатор тоже за что-то отвечал, это надо закрепить договором. - Сделать арендатора ответственным можно только через АТЗ-пункты в самом договоре аренды. Договор у вас и так есть, но без таких пунктов он арендатора по антитеррору ни к чему не обязывает. Нужны прямые обязанности по антитеррору и договорная ответственность за их нарушение. - Ниже готовый чек-лист пунктов, которые стоит зашить в договор с арендатором, и разбор типичных ошибок. ![Кто отвечает за арендованные площади: без АТЗ-пунктов в договоре весь риск и штраф по статье 20.35 на руководителе, с АТЗ-пунктами арендатор несёт договорную ответственность](https://atz-pro.ru/images/blog/dogovor-s-arendatorom-atz-otvetstvennost.jpg) Директор школы в Самарской области сдаёт спортзал секции по вечерам, а пару кабинетов под кружки и продлёнку. С точки зрения бухгалтерии это просто доход. С точки зрения антитеррористической защищённости это новые люди на объекте, новая площадь в работе и новый режим присутствия. И всё это меняет исходные данные, по которым объекту присваивали категорию. Об этой стороне аренды редко предупреждают, и расхождение между паспортом безопасности и реальностью всплывает уже на проверке. Разберём, почему арендатор это фактор антитеррора, и что именно нужно прописать в договоре, чтобы арендатор отвечал за свои действия, а не только руководитель за весь объект своим штрафом. ## Почему арендатор это фактор антитеррора, а не просто арендные отношения Когда объект проходит категорирование, комиссия оценивает прогнозируемое число пострадавших при возможном теракте. Чем больше людей единовременно находится на объекте, тем выше может оказаться категория и тем строже требования к охране, инженерным средствам и организационным мерам. Люди арендатора в этом подсчёте не выделяются в отдельную безопасную группу. Они считаются наравне с вашими работниками и обучающимися. Здесь важно не путать две величины. Среднее количество находящихся на объекте в течение дня из раздела II формы паспорта это справочный показатель, который вы вписываете в документ. А категорию по ПП РФ 1006 определяет другое число: максимальное количество людей, единовременно пребывающих на объекте в рабочие дни, и вместе с ним численность населённого пункта. Категория складывается из обоих факторов сразу. Форма паспорта прямо предписывает учитывать арендаторов в общем количестве находящихся на объекте лиц. **Первоисточник — ПП РФ 1006, форма паспорта, раздел II — учёт арендаторов в числе людей:** > Среднее количество находящихся на объекте (территории) в течение дня работников, обучающихся и иных лиц, в том числе арендаторов, лиц, осуществляющих безвозмездное пользование имуществом, находящимся на объекте (территории), сотрудников охранных организаций (единовременно) __ человек. > Среднее количество находящихся на объекте (территории) в нерабочее время, ночью, в выходные и праздничные дни работников, обучающихся и иных лиц, в том числе арендаторов, лиц, осуществляющих безвозмездное пользование имуществом, находящимся на объекте (территории), сотрудников охранных организаций __ человек. [Источник: ПП РФ 1006, форма паспорта безопасности](https://atz-pro.ru/zakonodatelstvo/pp-rf-1006) Обратите внимание на две вещи. Во-первых, арендаторы учитываются и в течение дня, и отдельной строкой в нерабочее время, ночью, в выходные и праздничные дни. Вечерняя секция в спортзале это как раз нерабочее для школы время, и эти люди должны попасть в подсчёт. Во-вторых, это не просто справочная запись: те же люди входят в исходные данные, на которых строится категория. Если вы сдали площади и людей на объекте стало заметно больше, прежняя картина по людям может перестать соответствовать действительности. При этом не стоит ждать, что любая секция автоматически поднимет категорию. Категория определяется дискретными порогами по числу возможных пострадавших и с учётом численности населённого пункта. Поэтому арендатор влияет на исходные данные, а к смене категории это приводит только при пересечении порога. Вечерняя секция на 20-30 человек категорию обычно не двигает, но в пограничном случае, когда объект и так у порога, дополнительные люди могут стать решающими. Вывод для договора простой. Любое изменение состава или численности арендаторов это сигнал проверить, не изменилась ли картина по людям, поэтому обязанность арендатора вовремя сообщать вам такие изменения должна быть в договоре. ## Арендатор это отдельная графа в паспорте безопасности Сведения об арендаторах вынесены в форме паспорта в самостоятельный пункт. Это не строчка в примечании, а полноценный набор данных, который вы обязаны собрать и поддерживать в актуальном виде. **Первоисточник — ПП РФ 1006, форма паспорта, раздел II.5 — сведения об арендаторах:** > Сведения об арендаторах, иных лицах (организациях), осуществляющих безвозмездное пользование имуществом, находящимся на объекте (территории): полное и сокращенное наименование организации, основной вид деятельности, общее количество работников, расположение рабочих мест на объекте (территории), занимаемая площадь (кв. метров), режим работы, ф.и.о. руководителя-арендатора, номера (служебного и мобильного) телефонов руководителя организации, срок действия аренды и (или) иные условия нахождения (размещения) на объекте (территории). [Источник: ПП РФ 1006, форма паспорта безопасности](https://atz-pro.ru/zakonodatelstvo/pp-rf-1006) Посмотрите на состав полей. Наименование, вид деятельности, число работников, занимаемая площадь, режим работы, имя и телефоны руководителя-арендатора, срок аренды. Почти всё это знаете не вы, а сам арендатор. Без его участия графа либо останется пустой, либо вы заполните её по памяти, с риском ошибиться. И то и другое уводит паспорт от реального положения дел, что при проверке может быть расценено как нарушение требований. Графа арендаторов есть в формах паспорта и по другим отраслевым постановлениям. Подход общий. Если на объекте есть арендаторы, государство хочет видеть их в паспорте поимённо. Отсюда вывод для договора. Предоставление и регулярная актуализация этих данных должны быть прямой обязанностью арендатора, а не вашей доброй волей выпрашивать сведения. ## Кто отвечает за нарушения на арендованных площадях Логично предположить, что раз помещение сдано, то и отвечать за него будет арендатор. Но норма устроена иначе. Закон возлагает обязанность по антитеррористической защищённости на тех, кто владеет объектом. **Первоисточник — ФЗ-35, статья 5, часть 3.1 — на ком лежит обязанность по АТЗ:** Статья 5 (часть 3.1) ФЗ-35 возлагает обязанность выполнять требования к антитеррористической защищённости на тех, кто владеет объектом — в собственности или пользовании. Для юридических лиц это прямая обязанность. Для физических лиц норма распространяется на индивидуальных предпринимателей и на тех, кто использует имущество в общественно полезных целях. [Источник: ФЗ-35, статья 5, часть 3.1](https://atz-pro.ru/zakonodatelstvo/fz-35) Из этой нормы следуют два разных случая, и их важно не смешивать. Первый случай это ваша школа. Паспорт ведётся на объект как на комплекс, и правообладатель здесь школа. Если арендатор занимает часть ваших площадей, а отдельного паспорта на эти площади нет, то нарушение требований по объекту вменяется правообладателю, то есть школе и её руководителю. Периметр ответственности это весь объект целиком, вместе с площадями, которые вы кому-то сдали. Второй случай это когда арендатор занимает обособленный объект, отдельное здание или территорию, на которые он сам правообладатель в смысле отраслевого постановления. Тогда субъект обязанности по антитеррору уже он сам, и по статье 20.35 за свой объект отвечает он. К школьному спортзалу внутри вашего здания это обычно не относится, но саму границу полезно понимать. И ещё одна оговорка. То, что паспорт на объект ведёте вы, не делает арендатора неприкосновенным. Если арендатор или его работник активно противодействует мерам антитеррора, например не пускает комиссию по обследованию или охрану на свои площади, это уже воспрепятствование деятельности по обеспечению антитеррористической защищённости. За него часть 1 статьи 20.35 предусматривает штраф для граждан от трёх до пяти тысяч рублей. Обычное неисполнение договорных обязанностей под этот состав не подпадает. Нарушение требований к антитеррористической защищённости наказывается по статье 20.35 КоАП. **Первоисточник — Статья 20.35 КоАП, часть 1 — санкция за нарушение требований АТЗ:** > Нарушение требований к антитеррористической защищенности объектов (территорий) либо воспрепятствование деятельности лица по осуществлению возложенной на него обязанности по выполнению или обеспечению требований к антитеррористической защищенности объектов (территорий) [...] влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от трех тысяч до пяти тысяч рублей; на должностных лиц — от тридцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей или дисквалификацию на срок от шести месяцев до трех лет; на юридических лиц — от ста тысяч до пятисот тысяч рублей. Для школы это означает следующее. Если на арендованных площадях обнаружат, например, что данные арендатора в паспорте устарели, что секция работает мимо пропускного режима или что арендатор поставил своё оборудование без согласования, нарушение требований по объекту оформят на школу как на правообладателя и на её руководителя как на должностное лицо. Штраф для организации по части 1 составляет от ста тысяч до пятисот тысяч рублей, для должностного лица от тридцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей либо дисквалификация. По нарушению требований к объекту арендатор в этой конструкции напрямую не штрафуется, потому что обязанность вести паспорт объекта возложена на правообладателя. Это не освобождает арендатора от собственной ответственности, если он сам правообладатель своего объекта, и не исключает санкции за воспрепятствование. Поэтому, когда паспорт объекта ведёте вы, арендатор по умолчанию ни за что перед вами не отвечает, и весь риск несёт руководитель. Чтобы это изменить, нужен инструмент из другой области права. Не норма по антитеррору, а условия самого договора аренды. Договор у вас и так есть, но если в нём только цена, площадь и срок, по антитеррору он арендатора ни к чему не обязывает. Нужные обязанности и договорную ответственность за их нарушение надо прописать в нём прямо. Это договорная неустойка и возмещение убытков на основании статей 15, 393 и 421 Гражданского кодекса, то есть в рамках свободы договора. Важно понимать предел этого инструмента. Административный штраф это публичная санкция, и автоматически переложить его сумму на контрагента нельзя, такое взыскание суд воспринимает неоднозначно. Цель договорных условий другая. Закрепить ответственность арендатора и предусмотреть компенсацию за его нарушения, а не гарантированно вернуть конкретную сумму штрафа. ## Категория и меры зависят от отрасли Для школ и других объектов Минпросвещения базовый документ это ПП РФ 1006. Именно оно задаёт, как считается категория и какие меры защиты обязательны. Конкретные пороги категорий и набор мер смотрите по своей отрасли и не переносите цифры из чужих постановлений. Подробный разбор того, как заполнить и согласовать паспорт по ПП РФ 1006, есть в отдельном материале [Паспорт безопасности по ПП РФ 1006](https://atz-pro.ru/blog/pasport-bezopasnosti-pp-1006). А логику присвоения категории мы разбирали в статье [Акт обследования и категорирования объекта](https://atz-pro.ru/blog/akt-kategorirovaniya-obekta). Важно лишь зафиксировать связь. Арендатор влияет на исходные данные категорирования. А категория тянет за собой требования. Поэтому держать арендатора в правовых рамках это не формальность, а часть антитеррористической защищённости объекта. ## Чек-лист: что зашить в договор с арендатором Ниже набор пунктов, которые стоит включить в договор аренды или в отдельное приложение к нему. Формулировки упрощены, точные согласуйте с юристом, но смысл каждого пункта должен присутствовать. - Предоставление данных для паспорта. Арендатор обязуется передать сведения по разделу II.5 формы паспорта. Наименование, вид деятельности, число работников, занимаемую площадь, режим работы, контакты руководителя, срок аренды. И обновлять их при любом изменении. - Актуализация при изменениях. Арендатор обязуется письменно уведомлять правообладателя об изменении численности персонала, режима работы или вида деятельности в согласованный срок, например в течение нескольких рабочих дней. Эти параметры входят в исходные данные паспорта и категорирования. - Соблюдение пропускного и внутриобъектового режима. Арендатор и его работники, посетители и ученики секций обязаны соблюдать установленный на объекте пропускной режим, правила прохода и проноса, требования охраны. - Невоспрепятствование мерам антитеррора. Арендатор не препятствует работе охраны, функционированию инженерных средств защиты и работе комиссии по обследованию и категорированию объекта, а при необходимости обеспечивает доступ комиссии на занимаемые площади. - Согласование своего оборудования. Установку арендатором собственного оборудования, перепланировку, размещение временных конструкций на арендованных площадях нужно согласовывать с правообладателем заранее. - Договорная ответственность за нарушения. Предусмотрите неустойку и возмещение убытков на стороне арендатора, если он не передал или исказил данные, нарушил режим объекта либо иным образом не выполнил свои обязанности по этому договору. Это договорный механизм по статьям 15, 393 и 421 Гражданского кодекса. Он закрепляет ответственность арендатора и даёт компенсацию, но не равен автоматическому возврату суммы административного штрафа, поэтому формулировку лучше строить вокруг убытков и неустойки, а не вокруг переноса публичной санкции. - Право расторжения при систематическом нарушении. Полезно предусмотреть основание для досрочного расторжения, если арендатор систематически нарушает режим объекта или не предоставляет данные для паспорта. Этот чек-лист сам по себе не делает арендатора субъектом ответственности по антитеррору перед государством. Зато он делает его ответственным перед вами по договору. Это инструмент получать нужные данные, держать арендованные площади в режиме объекта и требовать компенсацию, когда нарушение возникло по вине арендатора. ## Типичные ошибки - Считать арендатора чужой зоной. Сдали площадь и думают, что отвечать за неё будет арендатор. По нормам антитеррора отвечает правообладатель за весь объект. - Не вносить арендатора в паспорт. Графа сведений об арендаторах остаётся пустой или заполнена устаревшими данными. При проверке это расхождение паспорта с реальностью. - Забывать про людей арендатора при категорировании. Вечерняя секция или столовая добавляют людей на объект, в том числе в нерабочее время, но в исходные данные их не включили. Сама категория от этого не всегда меняется, однако в пограничном случае объект может оказаться отнесён к более низкой категории, чем следовало. - Молчаливое согласие на чужое оборудование. Арендатор ставит свои камеры, замки, перегородки без согласования. Это меняет инженерную картину объекта, которую вы обязаны отражать в паспорте. - Договор без обязанностей по антитеррору. В договоре аренды только цена, площадь и срок. Нет ни обязанности давать данные, ни договорной ответственности за нарушения. Сделать арендатора ответственным нечем, и весь риск остаётся на руководителе. - Нет механизма обновления. Арендатор сменил режим или вырос в численности, а узнаёте вы об этом случайно. Без обязанности уведомлять паспорт устаревает незаметно. ## Что делать, если арендаторы уже есть Чаще всего арендаторы появляются раньше, чем вопрос об антитерроре. Договоры уже подписаны, и в них нет ни слова про данные для паспорта и ответственность. Это поправимо, переподписывать всё с нуля не нужно. - Заключите допсоглашение к действующим договорам. Внесите туда обязанности по антитеррору из чек-листа выше. Предоставление и актуализацию данных, соблюдение режима, невоспрепятствование, согласование оборудования и договорную ответственность за нарушения. - Соберите актуальные данные арендаторов в паспорт. Запросите у каждого сведения по разделу II.5 формы и сверьте число людей и режим работы с тем, что сейчас записано в паспорте. - Отразите изменения при актуализации. Если у арендаторов изменились численность, площадь или режим, обновите исходные данные паспорта. По ПП РФ 1006 паспорт актуализируется не реже одного раза в 5 лет, а также при изменении площади объекта, количества критических элементов или мер инженерно-технической защиты. Когда новые данные арендаторов влияют на эти параметры, вносите правки при ближайшей актуализации, а не откладывайте на годы. Такой порядок закрывает разрыв между уже сданными площадями и паспортом без спешки и без выдуманных жёстких сроков. ## Как АТЗ Про помогает Договор закрывает правовую сторону, но остаётся рутинная. Держать данные арендаторов в актуальном состоянии и не забыть протянуть изменения во все связанные разделы паспорта. Эту часть удобно вести в программе. В АТЗ Про арендатор это отдельная сущность в карточке объекта. Вы заводите арендатора с его реквизитами, площадью, режимом и сроком аренды, и эти сведения автоматически попадают в раздел II формы паспорта, в графу сведений об арендаторах. Люди арендатора при этом учитываются в общем подсчёте находящихся на объекте лиц, который идёт в исходные данные категорирования. Когда арендатор меняет численность или режим, вы правите данные в одном месте, а система обновляет связанные разделы и подсвечивает, что паспорт стоит актуализировать. Это снимает главный риск с арендаторами, когда паспорт расходится с реальностью незаметно для руководителя. [Посмотреть, как АТЗ Про ведёт арендаторов в паспорте безопасности](https://atz-pro.ru/demo) Если хотите заранее разобраться, как устроена работа с паспортом ещё до первого арендатора, начните с практического руководства [Как заполнить паспорт безопасности по ПП РФ 8](https://atz-pro.ru/blog/kak-zapolnit-pasport-pp-rf-8). Принципы учёта людей и арендаторов там общие для большинства отраслевых постановлений. ## Связанные материалы - [Паспорт безопасности по ПП РФ 1006](https://atz-pro.ru/blog/pasport-bezopasnosti-pp-1006) - [Акт обследования и категорирования объекта](https://atz-pro.ru/blog/akt-kategorirovaniya-obekta) - [Как заполнить паспорт безопасности по ПП РФ 8](https://atz-pro.ru/blog/kak-zapolnit-pasport-pp-rf-8) --- [Заказать презентацию АТЗ Про для вашего учреждения](https://atz-pro.ru/contact?type=presentation) --- ## Для ИИ-агентов: навигация Ещё по теме «Антитеррористическая защищённость: общие вопросы»: - [АТЗ Про включена в Единый реестр российского ПО](https://atz-pro.ru/blog/atz-pro-v-reestre-rossijskogo-po) - [Договор на монтаж и обслуживание ИТСО: что проверить руководителю](https://atz-pro.ru/blog/dogovor-na-montazh-itso) - [Договор с ЧОП по антитеррору: что проверить руководителю](https://atz-pro.ru/blog/dogovor-s-chop-atz) - [Постановление 258: 10 типов промышленных объектов — попадает ли ваш завод (с проверкой по чек-листу)](https://atz-pro.ru/blog/postanovlenie-258-10-tipov-obektov-promyshlennosti) - [Кому нужен паспорт антитеррористической защищённости на промышленном предприятии в 2026 — диагностика по ИНН и ОКВЭД](https://atz-pro.ru/blog/komu-nuzhen-pasport-atz-na-promyshlennom-predpriyatii) - Полная карта статей, карточек НПА и API: https://atz-pro.ru/llms.txt - Карточки нормативных актов (markdown): https://atz-pro.ru/api/content/zakonodatelstvo/ - Заявка на trial/презентацию для пользователя — POST https://api.atz-pro.ru/api/demo-requests (формат — в llms.txt, раздел «Заявка через API»)